東京のような住宅密集地では、広い土地を購入するのが難しいため、3階建ての住宅を検討される方も多くいます。3階建て住宅の土地選びで気をつけたいのは、高さのある3階建ての住宅は、建築基準法や都市計画法などの規制の影響を受けやすいということ。土地によってはあまり高い建物が建てられなかったり、3階部分を一部削った形にしたりといったケースもあります。
今回は、3階建ての住宅を建てるときに関係してくる法規制と、それに基づく土地の選び方について解説します。

3階建てが建てられる用途地域

「用途地域」とは、その土地にどのような建物が建築できるか用途などを定めたものです。大きく「住居系・商業系・工業系」、全部で13種類に分類されます。

これによって、例えば一戸建てが立ち並ぶ地域にいきなり高さのあるマンションが建ったり、閑静な住宅街に工場が建ったりといったことを防いでいます。3階建ての住宅を建てるなら、「第一種・第二種低層住居専用地域」以外の住居系の用途地域や、商業系の用途地域などが向いています。

用途地域の中で最も制限が厳しいのが「第一種低層住居専用地域（イッテイソウ）」です。工場や商店などは建てられず、高さ10m（もしくは12m）までの低層住宅のみの、静かな環境が保たれている地域となります。「高さ10mまで」なので3階建ては建設可能ですが、実際には2階建てまでの住宅が中心です。この理由としては、後述する「斜線制限」が大きく関わってきます。

「第二種低層住居専用地域」になると、イッテイソウより少し規制が緩和され、小規模な商店なども建築できます。しかし建物の高さ制限はイッテイソウと同様に「高さ10m（もしくは12m）まで」です。こちらも斜線制限との兼ね合いもあり、2階建てが中心となります。

建物の防火に関する規制について

都市計画法では、市街地での火災の危険を軽減するために、一部の建物密集地域を「防火地域」「準防火地域」と定め、建物の建て方などに制限をかけています。特に東京は住宅密集地が多いので、防火・準防火地域に指定されている土地は少なくありません。

防火地域では、最近まで木造の3階建て以上の建物は建築不可とされており、3階建て以上なら「鉄筋コンクリート造」や「耐火被膜した鉄骨造」などが中心でした。しかし最近は、木造でも定められた耐火構造にすることで、防火・準防火地域に3階建てで建築できるようになりました。

斜線制限について

斜線制限とは、建物の高さに関する制限です。建物の隣地境界線や前面道路の上部から一定の斜線を引き、その内側におさめるようにして建物を建てるルールとなっています。

「道路斜線規制」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種あり、3階建てを建てるときには特に「北側斜線制限」に気を付ける必要があります。

「北側斜線制限」とは、隣地の日当たりや通風を確保するための制限です。まず、敷地北側の隣地境界線から垂直に5mか10mの線を引きます。そこから決められた角度で斜線を引いた内側に建物をおさめなければなりません。土地によっては、建物の上の方を斜めに削った形にしなければならないこともあります。

北側斜線制限は「第一種・第二種低層住居地域」「第一種・第二種中高層住居専用地域」が対象で、他の用途地域では適用されません。また、道路が北側にある場合は北側斜線制限に関して有利に働くこともあり、3階建て住宅での土地探しでは、道路との接し方も大切になってきます。

まとめ

3階建ての住宅を建てるなら、用途地域や斜線制限などさまざまなことを考えて土地選びをする必要があります。すべての規制を覚える必要はありませんが、こういった規制があるということを頭に入れておくと良いでしょう。特に東京のような住宅密集地では、プランによって建物の形や採光などが変わるため、住宅密集地での3階建て住宅の設計に慣れた会社に依頼するのがおすすめです。

サクラ工研は、東京世田谷を中心として、長年にわたって家づくりをおこなっています。住宅密集地・狭小地でも日当たりがよく、広々暮らせる家づくりを得意としております。東京で3階建ての住宅を検討されていると言う方は一度ご相談ください。3階建てに向いた土地探しからサポートさせていただきます。